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住宅ローンに関する悩み

法人代表者です。住宅ローン7000万円希望|会社設立初年度で住宅ローン審査は通るのか?

質問:会社設立初年度の法人代表者。住宅ローン審査は通るでしょうか?

法人代表の住宅ローン(7000万円)に関して質問です。

現在20代後半、妻、子供(4人)の家族構成です。
7000万円の住宅(土地を購入し注文住宅)を購入したいと思っているのですが、ローン審査に関してアドバイス頂きたいです。

会社設立は今年4月ですので、法人としての決算は一度もしておりません。
ローン審査を通すのは来年3月末の決算が終わってからの予定です。

まず、今期の決算予定ですが、このままいけば会社の方は10~50万ほどの黒字です。
役員報酬として自分(1000万円)と妻(600万円)で年間1600万円受け取っています。

今年の1月~3月の個人事業の所得は約250万円です。
(個人事業としての申告は年明けに行います。)

昨年の個人事業時代の自分と妻(専従者給与)を併せての所得は1150万です。

一昨年に関しては、個人事業登録が4月で軌道に乗ったのが10月頃ですので個人事業の所得は60万円です。

 

借入金は個人事業時代に運転資金として政策公庫より1500万円融資を受けております。
来年4~5月時点(ローン審査予定)での残金は約1200万円です。

あと、車(個人名義)のローンが500万円。
来年4~5月時点(ローン審査予定)での残金は約300万円です。

その他、キャッシング等はありません(過去にも借りた事は無し)。
毎月の支払(携帯代、クレジットカード、借入金、車ローン等)の遅延は一度もありません。

 

なお、頭金として現在の住居(親所有、ローン無し)の売却金(1000万円予定)を充てますので実質ローンは6000万円です。返済期間は35年の予定です。(現住居は来年4月までには売る予定です)

物件購入時の諸費用(約200~300万円?)は自己資金での予定です。
出来れば出したくないですが、自己資金で頭金(300~500万円)でしたら出せます。

以上で、不安点は会社設立1期目という事と、一昨年の所得が低い事と、借入金がある事です…

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回答:2つの対策と交渉次第では住宅ローンの審査に通ると思います。

法人代表者の住宅ローンについては、通常決算実績が3年分必要と言うのが一般的です。
しかし状況を見る限りでは、全くダメではありません。交渉次第で住宅ローンは通るのではないかと思います。下記に対策をあげますので、対処されてください。

対策1:政策公庫の名義を法人名義に変更する

現在、個人事業時代に借りておられる政策金融公庫の残債1200万円については、個人名義のままですと、確実に住宅ローンは通りません。

通常、法人成りの時点で、政策金融公庫より法人への引き継ぎ手続きを要請されるので、まずは個人名義の借入残高を減らす為に、法人名義への引き継ぎ手続きをされてください。

対策2:車のローンも法人名義に変更する

車のローンについても同様で、法人へ車を売却し法人でローンを組み直すようにされた方が良いです。
その場合には自動車保険の等級が引き継がれず、保険料が上がる場合がありますので、保険代理店にご確認ください。

交渉:法人の借換と住宅ローンの抱き合わせ融資交渉を行う

取引銀行との付き合い方にもよりますが、現状で銀行から借入があるのであれば、その銀行と対立するライバル関係の地銀へ、法人での借換の打診をおこない、同時に住宅ローンも申請すると言う形にすると、銀行担当者にとっては旨みのある取引先となりますので、住宅ローン審査も頑張ってくれると思います。

法人としての実績は1年未満ですが、個人事業での実績がありますので、審査のステージには立てると思います。
あとは取引銀行の担当者にどれだけ旨みを見せられるかと、事業の安定性と成長性を事業計画書で納得させられるかです。

世帯収入(約1500万円)に対しての借入金額としては妥当な金額だと思います。

参考:経営者1年生はこれで充分!!誰でも作れる世界一簡単な経営計画の作り方
参考:クレジットカード会社から「債権回収会社(サービサー)への債権譲渡」との通知がありました。これから住宅ローンを組むことはできますか?

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